La vivienda vacacional expulsa a la población local de las zonas de costa y eleva su esfuerzo para comprar casas cada vez más caras

El final de las vacaciones supone para muchas personas el inicio de la búsqueda de una vivienda en ese destino soñado. Nadie dijo que los amores de verano no tengan también forma de casa. Nadie dijo tampoco que sean baratas. De hecho, la realidad de las costas españolas muestra que los precios cada vez son más altos y que aun así, la demanda sigue siendo tan persistente que las segundas residencias y los inmuebles vacacionales les están comiendo el terreno a las primeras viviendas en muchos puntos del litoral español, complicando así el acceso a un hogar de la población local.

Son algunas de las conclusiones del informe Vivienda en Costa 2026 elaborado por la consultora inmobiliaria Tinsa by Accumin, que recoge además que los precios se mantienen al alza por la escasez de oferta. Por partes: el valor de la vivienda en los municipios de costa, excluyendo las capitales de provincia, se situó en el primer trimestre de 2026 en 1.992 euros por metro cuadrado, un 13,5% superior al de un año antes y en línea con el encarecimiento del 14,5% de la media nacional. Dentro de este mercado, el segmento específico de vivienda vacacional en la costa se desmarca con un valor medio estimado de 3.150 euros, un 11,6% más que la media nacional.

Tinsa subraya que este encarecimiento está elevando el esfuerzo de compra de una vivienda en zonas del litoral hasta el 40% de la renta disponible, frente al 35% recomendado, revelando dificultades de acceso a la vivienda para la población local frente a la mayor preponderancia del segmento vacacional. «El esfuerzo alcanza los niveles más críticos en Baleares (59%) y en las costas de Málaga (57%) y Alicante (46%)», destaca el análisis. «El litoral español crece de manera cada vez más desigual. Mientras el esfuerzo de compra del conjunto nacional se mantiene próximo al equilibrio, el acceso a la vivienda alcanza niveles de tensionamiento elevado en costa, y críticos en varios tramos, donde la fusión entre los productos de primera y segunda residencia prioriza la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional», explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de la consultora.

Una de las aristas más llamativas del análisis apunta cómo en el mercado de costa se consolida la concentración de la actividad en el segmento de segunda residencia, que cada vez se fusiona más con el producto de primera residencia y lo reemplaza. En este sentido, las zonas identificadas como mercado único, sin diferenciación entre primera y segunda residencia, aumentan del 8% al 20%, y en el 61% de las zonas, la segunda residencia distorsiona el mercado de primera residencia elevando los precios y reduciendo la oferta disponible tanto en obra nueva como en segunda mano y tanto en venta como en alquiler (frente al 54% del año anterior).

«Esta situación apunta hacia un agravamiento del acceso a la vivienda para la demanda local, que va siendo expulsada del litoral ante el mayor poder adquisitivo de la demanda de vivienda vacacional, la mayor rentabilidad ofrecida por los alquileres de temporada, una oferta de obra nueva escasa y orientada mayoritariamente al segmento vacacional, y una vivienda de segunda mano que se transforma de uso habitual a uso turístico», destaca Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de la firma.

El informe analiza más de 250 municipios del litoral español agrupados en 51 zonas (22 provincias) en la península y las islas. En el 77% de las zonas escrutadas, los precios de la segunda residencia tienen aún recorrido al alza (frente al 94% del año anterior), mientras que en el 23% restante se señalan indicios de ralentización y ubicaciones que están alcanzando los valores máximos de precios para el perfil de demanda actual. Estas zonas se sitúan en Barcelona, Tarragona, Mallorca, Ibiza, Formentera, Murcia, Almería, Málaga, Cádiz, Gran Canaria, Lugo y Asturias.