Ormuz y el piso de tu hijo

El bloqueo del estrecho de Ormuz ha disparado el precio del petróleo más de un 50% en un mes. Nadie se ha sorprendido. Cuando la oferta se estrangula, los precios suben. Es economía básica, casi sentido común. Lo interesante es que casi nadie culpa a las gasolineras ni a las refinerías. Casi nadie a excepción de una parte de la izquierda que acusa a las estaciones de servicio de quedarse con la rebaja del IVA. Pero las cuentas dicen otra cosa.

La bajada teórica por el cambio fiscal era de unos 17 céntimos por litro; la bajada real ha sido de más de 26 en gasolina y de casi 19 en diésel. Las gasolineras han trasladado íntegramente la rebaja e incluso han absorbido parte del coste. A pesar del encarecimiento del crudo, los españoles pagamos hoy por la gasolina apenas un 6% más que antes de la guerra. El mercado de carburantes ha funcionado.

Con la vivienda ocurre exactamente lo contrario. Los precios se disparan y el dedo acusador apunta al final de la cadena: promotoras, fondos, caseros. El mercado es el villano. Pero el mecanismo es idéntico: escasez de oferta que presiona los precios al alza. La diferencia está en a quién elegimos culpar.

Si el mercado de carburantes traslada las bajadas fiscales, ¿por qué asumimos que el mercado inmobiliario conspira para extraer rentas? El sector de la vivienda padece también escasez de oferta, pero en este caso el estrangulamiento no lo provoca un bloqueo naval sino el Estado. Y a diferencia del petróleo, aquí no hay rebajas fiscales a la vista: el 18% de la recaudación tributaria en España proviene de la vivienda.

Los datos revelan una paradoja que debería hacernos reflexionar. Desde 2020, el precio de la vivienda ha subido más de un 40%, muy por encima de la inflación. La teoría económica predice que semejante señal de precios debería disparar la construcción. No ha ocurrido. Hoy se inician apenas 2,7 viviendas por cada mil habitantes, frente a las casi 20 que se construían en 2006. La inversión en vivienda representa el 5,7% del PIB, menos de la mitad del máximo histórico.

¿Por qué los constructores no responden a la señal del precio? Porque la rentabilidad neta del sector, una vez descontado el coste de financiación, es negativa. De las 78 actividades económicas que recoge el Banco de España, la construcción de edificios ocupa el percentil 13: es menos rentable que 68 de ellas. Construir vivienda en España es, en promedio, un mal negocio. No es que los promotores no quieran construir; es que las cuentas no salen.

Y la razón es regulatoria. El 95,7% del territorio nacional está clasificado como suelo no urbanizable. Solo se puede construir vivienda residencial en el 2,1% del suelo español. El planeamiento urbanístico contempla sobre el papel 9,5 millones de viviendas potenciales, pero el 73% permanece bloqueado a la espera de completar trámites que tardan entre diez y quince años. Más de dos tercios de los planes urbanísticos vigentes son anteriores a 2008.

Sorolla tituló uno de sus cuadros más célebres «¡Aún dicen que el pescado es caro!». Mostraba a unos pescadores exhaustos atendiendo a un compañero herido en faena, víctima del esfuerzo brutal que exige el oficio. La ironía del título era evidente. Hoy podríamos pintar un cuadro similar con un promotor enterrado bajo montañas de informes sectoriales, mientras la opinión pública le culpa del precio de los pisos.

La escasez sube los precios. En Ormuz y en el portal de tu casa. La diferencia es quién la provoca y quién se lleva la culpa.