Todo lo que separa la política de vivienda de España de la de Bruselas: del control de precios, a la fórmula más laxa para calcular qué es una zona tensionada

Si hay algo que defiende el Gobierno de Pedro Sánchez en la crisis habitacional, es la Ley de Vivienda, vigente de 2023. De hecho, el presidente lo hizo este lunes en la presentación del portal de Casa 47 donde sostuvo que la ley «funciona allí donde se está aplicando», a pesar de las críticas del sector. Sin embargo, el Plan de Vivienda Asequible de la Comisión Europea sugiere una revisión a las medidas aplicadas en España.

El documento comunitario ha sido presentado este miércoles en Bruselas por la vicepresidenta para la Transición Limpia, Justa y Competitiva, Teresa Ribera y el Comisario de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen. La Comisión está «tratando de afrontarlo de la mejor manera». «Proporcionando herramientas que puedan aplicarse a escala local y nacional. De este modo, respetamos el principio de subsidiariedad», detalló el comisario. Y es que este texto sienta las bases de un marco jurídico común para que los estados miembros adopten medidas retrictivas cuando invoque como justificación la asequibilidad y disponibilidad de la vivienda.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, celebró después de la presentación del Plan que, a su juicio, «las recomendaciones y normas van en la dirección de las políticas que ha venido adoptando el Gobierno de España». Citó, en concreto, el reconocimiento de las zonas de mercado tensionado, el fenómeno de los pisos turísticos y la prioridad el uso residencial de los suelos y las viviendas.

En el primer caso, la Comisión nombra las llamadas áreas bajo tensión de vivienda (housing pressure areas), próxima a la terminología a la que se refiere la ministra. Sin embargo, la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) detalla que la «coincidencia es solo nominal». El Reglamento establece criterios acumulativos y más técnicos para lograr la declaración: un ratio de precio/renta igual o superior a ocho, el crecimiento en los 10 años anteriores y el pronóstico de que la tensión no disminuirá en los próximos tres años. A diferencia del caso español, que usa «criterios alternativos», como que el esfuerzo medio sea superior al 30% de los ingresos o el crecimiento acumulado del precio en cinco años al menos tres puntos por encima del IPC. Basta uno de los dos.

Además, Asval destaca que la cuestión de mayor transcendencia para el mercado español es la exclusión de la propuesta europea al control de rentas en el alquiler de larga duración. La autoridad debe acreditar que la actividad que restringe ha tenido un efecto adverso en el mercado al menos tres años; mientras que en España no se exige acreditar que el tope de rentas incida sobre la causa de la tensión ni que la corrija.

Otro de los puntos que establece el marco europeo es que los estados miembros están obligados a evaluar que no existe una medida menos restrictiva igualmente eficaz. Se citan expresamente topes cuantitativos, cláusulas de salvaguarda, excepciones e incentivos fiscales antes que prohibiciones. Sin embargo, España aplica la limitación de rentas como primera herramienta. Asval apunta que se hace «sin análisis previo de alternativas».

La dirección que ha tomado el plan europeo ha llamado la atención del sector español. Por un lado, Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) valora positivamente que la vivienda se haya situado también en el centro de la agenda política europea, «porque evidencia que el acceso a una vivienda asequible es un desafío que trasciende nuestras fronteras». Sin embargo, apunta que se trata de un problema «complejo» y «multifactorial», por lo que se «requiere respuestas igualmente transversales», tanto para la seguridad jurídica y la agilización administrativa hasta la financiación, el suelo.

De hecho, la Comisión Europea reconoce que las causas estructurales de la escasez de vivienda, por lo que las restricciones de demanda no resuelven la insuficiencia de oferta. «Toda restricción debe concebirse como medida de último recurso y acompañarse de medidas de incremento de la oferta, en particular de vivienda asequible y social», reza el documento. A pesar de esto, no se refiere a medidas concretas para impulsar la oferta.

La aprobación de este documento supone establecer «un marco vinculante de la UE que estaría respaldando la adopción de medidas penalizadoras por parte de los Estados miembro y las administraciones regionales y locales», señala Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña. Unas medidas que en España, y especialmente en Cataluña, ha quedado demostrado que no solo no solucionan la falta de oferta de vivienda, si no que tensan todavía más la situación actual».